粉領高球場土地 可否取代東北發展 劉山青 主場新聞

劉山青

2014-6-28 16:12:37

資料圖片：香港哥爾夫球會

王永平撰文《為何港英能興建新市鎮而港特難發展新界東北？》中表示：「（例如為何捨易﹝收回高球場﹞取難﹝遷拆農村﹞）— 始終是處理遷拆的王道良方。」

一位自稱「曾在政府服務的退休規劃師」撰文反駁其觀點說：“具新市鎮規模的發展涉及規劃、工程研究、公眾參與、技術評估等步驟，從構思到規劃完成動輒需時七、八年；同時粉嶺哥球地可建屋面積亦遠遠不及東北區。因此在時間上、規模上，高球場均不可成為新界東北的「替代方案」。”

東北用地研究，從21.5.97立法會工務小組通過一項1億2670萬的工程研究和地盤勘測工作開始，橫跨了17年。

在討論上述問題時，我們可先了解私人體育會的免地價或以象徵式地價直接批出的政策。

香港審計署在2013年10月30日審計了免地價或以象徵式地價直接批出土地予私人體育會所。截至2013年3月31日，有27 個私人體育會所獲批共32 份契約，總共涉及約430 公頃土地，相當於430個足球場之大，差餉物業估價署評估的每年應付地租約共2,000 萬元。這些會所目前共聘用約6 200多名全職僱員，總營運開支約57億多元。

粉領哥爾夫球場

香港哥爾夫球會在1889年創立，當時以官契形式批出用地。其會員人數只有2498人，從過去35年來，只增收了172名會員。香港哥爾夫球會有兩份契約：其一為佔地170.6公頃的上水地段,其二為佔地6.7公頃的深水灣地段。兩者每年的地租相等於應課差餉的3%；上水地段地價為1000元,深水灣地段沒有地價。上水地段的契約屆滿日期為2020年；深水灣地段的契約屆滿日期為2026年。其行政九洞高爾夫球場(深水灣地段只能提供九洞)的使用率偏低(約10%)。

按承諾，它應向公眾開放660小時，可是它只開放了12小時。

粉領哥爾夫球場的契約並非完全符合1979年政策的特別條件，當中包括容許該會所把契約用地作居住用途，供會所會員及其家屬、對等會員、海外賓客，以及比賽體育隊伍住宿。審計署認為，如日後出現具充分重要性的個案，當局在批出契約前，應徵求行政會議的意見。

民政事務局
私人遊樂場地契約歸民政事務局負責。截至2013年3月31日，私人遊樂場地契約共有69 份，分為五個類別：
(a) 批予27 個私人體育會所的32 份契約；
(b) 批予四個制服團體的15 份契約；
(c) 批予11 個社福機構的15 份契約；
(d) 批予兩個體育總會及三個地區體育會的5 份契約；及
(e) 批予兩個公務員團體的2 份契約。

香港現行的有關私人遊樂場地契約政策主要是基於1969和1979年所作的政策而定，至今已超過30 年。

1969年的政策：

(a)契約續期為10年或21 年，這些契約不具續期權利。
(b)場地使用限制於康樂用途，和屬合理範圍的社交及附屬活動。
(c) 供外界團體使用 (例如舉行學校和青年團體的活動)。
(d) 基本上不考慮新契約。

1979年的政策：

續期
(a)    符合現行分區圖的規定、無須作公共用途，以及並無牴觸契約條件；
(b)    一般應續期15 年；
(c)    不帶歧視性質；
(d)    如非康樂用途設施數目太多，有可能需補地價或被中止契約； 

新申請的基本原則
(a)    只限具廣泛代表性的非牟利團體；

特別條件
所有私人遊樂場地契約日後都必須受制於特別條件，當中包括：
(i) 承租人必須讓外界團體使用其場地和設施，每星期最多三個時段，每個時段三小時(周末和公眾假期除外)；及
(ii) 任何發展計劃，必須提交平面圖和整體發展計劃圖，以供地政監督審批。

但，在截至2014年2月的69份私人遊樂場契約中，香港遊艇會在奇力島海旁地段和香港女童軍會在加士居道的屆滿期為 2056 年。當中原因有待追查。

場地使用限制

政策容許社團使用物業來舉行屬合理範圍的社交活動及附屬於主要目的的其他康樂用途。

這種規管方式誘使會所盡量擴闊《組織章程大綱及章程細則》內的範圍，令規管工作困難。

很多會所籍此提供非體育設施則包括食肆、酒吧、麻雀房、按摩室╱蒸汽浴室、足部反射治療室、理髮店和私人活動室(這些設施大部分都不會在康文署轄下的公共體育中心找到)，賺取大量收入。

因此，審計署認為有迫切需要全面檢討私人遊樂場地契約政策。

開放設施

審計署指出：私人體育會所“只招待會員”的政策與政府“開放設施”的目標之間存在極大的矛盾；根據民政事務局的研究，海外國家／城市(例如新加坡、日本、悉尼、紐約和多倫多) 的私人體育會所一般不會免費或以象徵式費用獲准使用土地或獲批租用土地。

審計署發現，在20份契約中，有四份的開放比為零，香港哥爾夫球會的開放比只達要求的1.8%。整體的達標率為23.3%。

民政事務局回應已在2014-15年度預留267.6萬元開發電子數據庫，以提升監察非會員機構使用設施的效率。

民政事務局是眾政策局中表現最差劣的局。大家從其局長表現和該局網站所披露資料的貧乏就見一斑。民政局不敢正視問題，這267.6萬元的數據庫只是掩耳盜鈴。

監察遵從契約條件的情況

地政總署在進行目前一輪契約續期工作期間，在實地巡查中發現一些常見的違反批地條件情況。這些常見違規情況包括︰
˙ 違例建築工程
˙ 斜坡失修
˙ 違反用途限制
˙ 佔用政府土地

審計署也發現到，部分契約採用了有用的批地條件，但其他契約卻沒有。立法會小組委員會要求了解有關契約時，民政事務局卻以涉及他方為由，拒絕提供。

未來路向

在2013年為16 份契約續期15 年時，地政總署諮詢：
˙ 民政事務局
˙ 民政事務總署轄下各區民政事務處
˙ 規劃署
˙ 路政署
˙ 水務署
˙ 運輸署
˙ 土木工程拓展署
˙ 渠務署
˙ 屋宇署

多數個案中，政府部門會個別回覆，表示無意見／不反對。規劃署則通常表示某地段未有“其他指定用途”。

審計署認為，採用上述模式評估契約用地是否須作公共用途，實在過於零散。如2013年的施政報告指出，土地短缺嚴重窒礙了香港社會和經濟發展，政府承諾增加短、中和長期的土地供應。審計署認為，日後評估契約用地時，民政事務局作為負責私人遊樂場地契約的政策局，有需要與發展局(負責規劃土地用途的政策局)、地政總署和其他相關政府部門協作，共同評估到期續約的契約應否予以續期。

現時的東北發展的其中一個爭議是：可否先發展粉領哥爾夫球場的170 公頃土地, 以作取代。根據契約，政府可以在一年內取回業權。

上述的討論並不可作為討論的全部，但可以當作某方面的參考。