2011年7月7日《東方日報》報導
地政署規劃署各有圖則
【本報訊】據資深地產界人士指，一向以來，負責土地及物業發展的多個部門，包括地政總署、屋宇署及規劃署都曾出現各自為政情況，雖有諮詢溝通機制，但處理工作各有自己一套「規矩」，如不少市區及新界地皮，就只須向屋宇署或地政總署申請重建，而毋須向城規會申請，而是次東涌限呎地出現疑似重疊事件，相信亦與地政總署與規劃署各自有地皮圖則有關。
倡統一免爭拗
該人士表示，是次出售地皮的章程並未有清楚列明地皮周圍的擬建道路及毗鄰地皮用途資料，只列出出售地皮的位置及範圍，與規劃署的區內分區大綱圖表述資料並不相同，由於兩張圖都屬不同的部門制訂，互不通用，故難免有出現爭拗情況。他建議兩部門亦制訂一張統一及通用的地皮圖則，才可避免再次出現類似事件。
韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，政府在出售土地前，一般都會公布地皮的賣地章程，故一般不會出現發展商購入地皮後，地皮發展用途與實際不相符情況；而分區計劃大綱圖只是列明整片土地的規劃用途，而個別地皮如上述東涌限呎地皮，屬住宅（甲類）用地範圍內其中一幅地皮，故地皮地段及位置等詳細資料，就要依據地政總署發出地契為準，故即使分區大綱圖顯示的地皮位置與地政總署公布有出入，相信最終仍以地契為依歸。
原文連結
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110707/00176_029.html
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東涌賣住宅地重疊道路規劃
政府高調表明每年會推出可提供超過兩萬個住宅單位的土地，以壓抑樓市升溫，包括連環推出多幅限呎地皮招標，其中一幅東涌55A區巨型限呎地，將在本月二十二日截標，不過，有業內人士透露，該幅東涌限呎地建屋範圍與計劃興建的道路重疊，相信要釐清才可建樓，反映政府為求達標而倉卒推地，最終可能令發展商擔心承受不必要的風險，而減低入標興趣，增加推地數量政策弄巧反拙。
規劃署改大綱無期
政府是否會放行，而規劃署又會否反對，便成為發展商在考慮入標時的風險因素。一旦政府或規劃署阻撓，發展商豈不是買回來的土地未能地盡其用，甚至影響全盤發展計劃。在這前提下，發展商怎會放心入標？
該業內人士透露，有發展商曾就此向地政總署查詢，所得的回覆是地政總署知悉有關問題，將於稍後向規劃署提議修改規劃大綱。惟至於何時修改或如何修改，進行修改需要多長時間等問題，署方未有給予一個明確的答案。該業內人士進一步指出，現在距離入標時間很短，除了時間性的不明朗因素外，規劃大綱圖的修改涉及繁複過程，並容許外界提出建議及反對意見，屆時，萬一遇上反對聲音，而未能修改規劃大綱，地皮發展便變得進退維谷，更加影響政府全盤推地計劃。
發展局死撐無問題
該人士指出，是次事件反映當局做事草率馬虎，為了平息房屋供應不足的批評，即使條件未成熟亦倉卒推地，做法有欠妥善，欠專業，亦對有意購入土地者不公平。該業界人士認為，地政總署的做法等同於樓宇「僭建」在馬路上，而購入土地人士就要承受日後未必能開展發展項目風險，等同變相被釘契；近日政府處理僭建問題的一拖再拖作風，難怪令人對這幅「妾身未明」地皮的前景不敢寄予厚望。
該幅東涌限呎地佔地面積約27.3萬方呎，可建面積達約139.4萬方呎，須提供至少2,020伙，市場上限估值約41億元。
發展局發言人否認道路重疊之說，地皮範圍內全都可以建樓，至於規劃署制訂的東涌分區計劃大綱圖亦清楚顯示L3道路及毗鄰東涌限呎地所處的住宅（甲類）用地位置，相信兩地重疊，只是視覺問題，故毋須作出修改。
原文連結
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110707/00176_028.html
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2021年8月29日 本土研究社 專題報導
【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼?
▌現行城規流程簡明透視
簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。
可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？
▌精簡程序 是否重疊 有否加快？
一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？
有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢？
政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？
以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？
對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要進行謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。
而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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