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星期二, 8月 16, 2022

趙恩來:一個街市「被空置」的前世今生

2017-08-18

文︰工黨社區幹事趙恩來

業主丢空舖位、圍封通道裝修、拒開冷氣設備,這都是商場常見逼遷手法,務求令到店舖租戶無法經營,主動放棄租用舖位。別以為這些逼遷手法只在舊區重建、領展出售商場才出現,事實上食環署也會使出這類骯髒手段!

早前,食環署美其名「善用空置攤檔」,出租仍在經營中的荃景圍街市予電影製作公司搭景拍戲(*),但是拍攝期間不僅有大量器材、演員、工作人員等,阻塞街市通道,顧客不得其門而入,就連街市內唯一樓梯也被佈景圍封,居民需繞道街市附近斜路上落,街市檔主無法正常營業,苦不堪言!

荃景圍街市1990年5月2日開幕,當年政府因要安置荃灣區內路邊小販,委託荃威花園發展商「合和實業」興建市政街市,方便荃景圍附近居民購買日常所需,不假外求。街市開業之初,丁財兩旺,更有專線小巴開辦接載顧客前來購物,豬肉檔主梁先生憶述:「當時哪有人落楊屋道買餸?都來這裡!」

可惜,政府當年興建荃景圍街市,攤檔數目是取決於遷置小販需要,而非社區實際需求。假如參考當年《香港規劃標準與準則》,規劃標準訂明每55至65戶家庭設有一個公眾街市檔位,或每1萬人設有約40至45個檔位。若以毗鄰荃威花園規劃人口約1萬來計劃,荃景圍街市有40至52個檔位便足夠,但實際上卻有241個檔位,確實遠較規劃署的標準多出一大截!

荃景圍街市當年遷置的檔販,本已是年長的路邊小販,加上2003年沙士疫情衝擊,經濟不景生意難做,不少檔主決定退休,攤檔結業交出檔位,街市出租情況每況愈下。

根據食環署提交荃景圍街市實際經營數據,2003年有131檔(出租率54%),2008年有123檔(出租率51%),均是大幅高於規劃標準。

食環署早年為要「做靚盤數」,好向公眾交代,竟把全港多個出租率偏低的公眾街市(包括荃景圍街市)劃作「準備進行攤檔整合或改善工程」,不再招標出租空置攤檔,亦會排除計算整體公眾街市出租率。結果,食環署向立法會提交的報告中,大家會發現公眾街市整體出租率逾九成,卻年年出現巨額經營虧損這樣如此荒謬窘境!

然而,荃景圍街市「準備進行攤檔整合」的計劃,一等便等了超過8年。翻查食環署資料文件,荃景圍街市對上一次公開招標空置檔位已是2009年的事!由此可見,荃景圍街市如今境況,與當年規劃不當、食環署政績考量,不無關係!

時至今日,不少人可能還在質疑出租率低,是由於荃景圍街市位置偏僻、人口老化所致。事實上,當我們嘗試翻查人口普查報告,荃威花園65歲以上長者佔13.4%,與全港長者比例(13.6%)相約。再者,長者居民較多行動不便,更加不願山長水遠、動輒半句鐘乘車往返荃灣市中心買餸購物。

與此同時,食環署管理僵化,不斷扼殺小檔主的生存空間。荃景圍街市燒味檔主眼見生意難做,曾經有意售賣燒味飯,幫補生計,但食環署回覆表示,租約訂明只准賣燒味,飯盒等熟食須在熟食檔售賣,結果居民到街市對面的超市購買燒味飯盒,不久街市內唯一的燒味檔也告結業。又有售賣有機蔬菜的檔主,食環署不讓其售賣乾貨,理由是乾貨必須在不同區域擺賣,但荃景圍街市是不會出租空置攤檔。故此,荃景圍街市門庭冷清,根本是食環署一手造成!

眼見生意一落千丈,街市檔戶選擇團結自救,可惜也敵不過食環署的官僚!荃景圍街市早於2004年開始討論重整活化計劃,主張把不同樓層攤檔遷至地下,騰空其餘兩層用作其他社區服務用途。經過8年拉鋸爭論,街市檔主、居民組織雖已達成共識,但食環署最終拒絕協助搬遷檔戶重新安裝鐵閘、水錶,活化計劃亦告吹。

翻查食環署資料,荃景圍街市管理諮詢委員會2012年6月開會通過擱置重整方案,當時參與決定的委員只有兩位隱形建制議員(包括林婉濱、黃偉傑)。得到當區議員支持,食環署便可理直氣壯,繼續丢空街市檔位,用時間逼使現有檔戶離開!

時至今日,荃景圍街市出租率由2008年的 51%,銳減至不足兩成。食環署更借政府顧問報告之名,決定永久關閉荃景圍街市。

根據食環署2017年4月向荃灣區議會提交的文件,聲稱顧問報告指「荃景圍街市出租率偏低是由於區內人口變化、街市位置不理想及交通不便、區內有多個街市及很多售賣同類貨品的零售店舖,對街市造成強烈競爭」。

不過,該顧問報告從未研究過荃景圍街市出租率偏低原因,且說「政府應檢視出租率低的公眾街市,例如荃景圍街市及筲箕灣街市等,評估問題的成因,以了解是因為區內街市設施供過於求、街舖競爭激烈、位置不便,還是區內發展變遷導致消費群轉變」。這樣看來,食環署確實有「講大話」之嫌,為要關閉荃景圍街市,胡亂堆砌數據!

荃景圍街市將於2018年3月1日正式關閉,檔主能夠自主決定的,只有是否接受食環署兩萬多元賠償,離開養活過無數家庭、滿載回憶的街市。當我們義正詞嚴斥責食環署堅拒招標逼死街市,我們不能忘卻地區議會早已淪陷,保皇政黨橫行無忌,不時會於關鍵時刻表態,出賣居民利益。

文章來源

https://www.inmediahk.net/%E6%94%BF%E7%B6%93/%E8%B6%99%E6%81%A9%E4%BE%86%EF%BC%9A%E4%B8%80%E5%80%8B%E8%A1%97%E5%B8%82%E3%80%8C%E8%A2%AB%E7%A9%BA%E7%BD%AE%E3%80%8D%E7%9A%84%E5%89%8D%E4%B8%96%E4%BB%8A%E7%94%9F

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* 按:根據維基百科,《智齒》籌備5年,在2017年開機,拍攝3個月。

星期日文學‧《智齒》:從雷米小說到鄭保瑞電影

//鄭保瑞相當用心思的影像處理,呈現出冷酷異域的香港,其中有觀塘舊區、土瓜灣美景樓的後巷,以及由荃景圍街市改裝而成的警局等等,處處都見美術指導麥國強、王慧茵的能耐。//

https://m.mingpao.com/ldy/cultureleisure/culture/20220724/1658600006357/%E6%98%9F%E6%9C%9F%E6%97%A5%E6%96%87%E5%AD%B8-%E3%80%8A%E6%99%BA%E9%BD%92%E3%80%8B-%E5%BE%9E%E9%9B%B7%E7%B1%B3%E5%B0%8F%E8%AA%AA%E5%88%B0%E9%84%AD%E4%BF%9D%E7%91%9E%E9%9B%BB%E5%BD%B1

星期日, 8月 14, 2022

香港城規程序 - 概述規劃署、地政總署、屋宇署等政府部門

 2011年7月7日《東方日報》報導

地政署規劃署各有圖則

【本報訊】據資深地產界人士指,一向以來,負責土地及物業發展的多個部門,包括地政總署、屋宇署及規劃署都曾出現各自為政情況,雖有諮詢溝通機制,但處理工作各有自己一套「規矩」,如不少市區及新界地皮,就只須向屋宇署或地政總署申請重建,而毋須向城規會申請,而是次東涌限呎地出現疑似重疊事件,相信亦與地政總署與規劃署各自有地皮圖則有關。

倡統一免爭拗

該人士表示,是次出售地皮的章程並未有清楚列明地皮周圍的擬建道路及毗鄰地皮用途資料,只列出出售地皮的位置及範圍,與規劃署的區內分區大綱圖表述資料並不相同,由於兩張圖都屬不同的部門制訂,互不通用,故難免有出現爭拗情況。他建議兩部門亦制訂一張統一及通用的地皮圖則,才可避免再次出現類似事件。

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示,政府在出售土地前,一般都會公布地皮的賣地章程,故一般不會出現發展商購入地皮後,地皮發展用途與實際不相符情況;而分區計劃大綱圖只是列明整片土地的規劃用途,而個別地皮如上述東涌限呎地皮,屬住宅(甲類)用地範圍內其中一幅地皮,故地皮地段及位置等詳細資料,就要依據地政總署發出地契為準,故即使分區大綱圖顯示的地皮位置與地政總署公布有出入,相信最終仍以地契為依歸。

原文連結

https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110707/00176_029.html

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相關報導

東涌賣住宅地重疊道路規劃

政府高調表明每年會推出可提供超過兩萬個住宅單位的土地,以壓抑樓市升溫,包括連環推出多幅限呎地皮招標,其中一幅東涌55A區巨型限呎地,將在本月二十二日截標,不過,有業內人士透露,該幅東涌限呎地建屋範圍與計劃興建的道路重疊,相信要釐清才可建樓,反映政府為求達標而倉卒推地,最終可能令發展商擔心承受不必要的風險,而減低入標興趣,增加推地數量政策弄巧反拙。


有業內人士發現,若將地政總署賣地章程內標示的土地範圍,與規劃署法定的東涌市中心分區計劃大綱圖對照,便發現東涌地皮竟佔用了毗連預留作L3道路的部分土地面積,他說:「一睇就知道有極大問題。」購入土地的發展商日後申請在地皮上建屋,若按圖則,可建屋範圍與馬路重疊,將會引發很多爭拗。

規劃署改大綱無期

政府是否會放行,而規劃署又會否反對,便成為發展商在考慮入標時的風險因素。一旦政府或規劃署阻撓,發展商豈不是買回來的土地未能地盡其用,甚至影響全盤發展計劃。在這前提下,發展商怎會放心入標?

該業內人士透露,有發展商曾就此向地政總署查詢,所得的回覆是地政總署知悉有關問題,將於稍後向規劃署提議修改規劃大綱。惟至於何時修改或如何修改,進行修改需要多長時間等問題,署方未有給予一個明確的答案。該業內人士進一步指出,現在距離入標時間很短,除了時間性的不明朗因素外,規劃大綱圖的修改涉及繁複過程,並容許外界提出建議及反對意見,屆時,萬一遇上反對聲音,而未能修改規劃大綱,地皮發展便變得進退維谷,更加影響政府全盤推地計劃。

發展局死撐無問題

該人士指出,是次事件反映當局做事草率馬虎,為了平息房屋供應不足的批評,即使條件未成熟亦倉卒推地,做法有欠妥善,欠專業,亦對有意購入土地者不公平。該業界人士認為,地政總署的做法等同於樓宇「僭建」在馬路上,而購入土地人士就要承受日後未必能開展發展項目風險,等同變相被釘契;近日政府處理僭建問題的一拖再拖作風,難怪令人對這幅「妾身未明」地皮的前景不敢寄予厚望。

該幅東涌限呎地佔地面積約27.3萬方呎,可建面積達約139.4萬方呎,須提供至少2,020伙,市場上限估值約41億元。

發展局發言人否認道路重疊之說,地皮範圍內全都可以建樓,至於規劃署制訂的東涌分區計劃大綱圖亦清楚顯示L3道路及毗鄰東涌限呎地所處的住宅(甲類)用地位置,相信兩地重疊,只是視覺問題,故毋須作出修改。

原文連結

https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110707/00176_028.html

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2021年8月29日 本土研究社 專題報導

【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼?

▌現行城規流程簡明透視

簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。

可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?

▌精簡程序 是否重疊 有否加快?

一個發展項目主要涉及三個審批部門,過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色,為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例,以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管,精簡安排後除了特別情況,建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理,因為有時地契上的高度限制,有時來自舊的規劃圖則,規劃方面而言,分區規劃大綱圖不斷修改,不必又再重新找地政修改地契,只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘,因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見,以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是,透過精簡審批這個少少的程序,是否能加快整個房屋發展的過程?

有業界人士質疑,現時地政審批地契條款的程序,會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約,不會令工程不乎合法規要求,似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠,簡單刪去幾個條款,會有多大程序影響整個工程時間表?結論是,到目前一刻的精簡城規流程措施,對加快建屋過程有多大幫助,仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試,效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例,政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」,嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請,但直到2021年的6月,地政總署回應立法會質詢時,卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據,並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此,似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施,似乎就不能簡單地加快整體房屋供應,因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素,而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得,舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢?

政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?

以園境規劃程序為例,過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3),提出精簡園境的規劃申請程序,將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批,並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得,過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現,亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置,下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型,當中不時涉及主觀的判斷。相應地,這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一,精簡成「點心紙式」的硬性要求,會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況?

對於現時政府「總加速」的綱領下,除了精簡規劃程序,有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應,而政府部門內部亦被要求加快工作效率,否則將輕易「中槍」,成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快,我們必須小心,會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時,必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請,因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價,有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風,政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法,作為精簡城規流程的一個辦法。然而,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,所以政府需要進行謹慎的補地價計算程序,避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑,花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時,發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平(業界一般理解是扣除所有成本後,政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額,大型項目補地價金額可動輒上百億),所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時,就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。

而無論是對政府還是地產商,補地價問題也是兵家必爭之地,前者是關乎龐大的土地收益,後者是巨大的土地利潤,若然挑起補地價的紛爭,這爭拗將沒完沒了,除了公帑有機會蒙上損失,更要命的是,發展商看似很關心的發展速度,很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

 最後,精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體,針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制,以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態,即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外,直接改變本地土地發展玩法,具相當技術性,同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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星期三, 5月 25, 2022

街市人生【施培記食品超級市場】 - 《飲食男女》

倘若紅色塑料燈一關上。

人潮人聲散去,街市沉寂下來。
施培記老闆施培業,便驟然失去一方有血有肉的生活場景。

其半生過去,便只淪為芸芸生意人隨便一則發達故事而已。
是以,已然名成利就、身家幾億的他,還是要繫一條布圍裙,捋高衫袖,在街坊主婦熟客跟前,開爐點火,親手煎幾塊牛扒豬扒,推銷他的肉類商品。

也實在一個人惟有腳踏實地,才最能夠感覺活着的價值。

(門面、招牌俱平實街坊風格。
店子採超市式運作,人人守秩序排隊付款。)

元朗人燒嘢食,必先來這裏。
施培記這個字號,九龍、港島名不經傳,但在新界元朗,是地頭蟲。

70年代,在元朗舊街市賣凍肉起家。 80年代,兼賣自家調味醃肉,大受歡迎起來。 90年代,已有財力置下整棟物業,遷入牡丹街現址,升格當超級市場,兼營糧油雜貨。及後幾度擴展,在天水圍各屋邨,今有三家分店。元朗人,是親眼看着施培業成長發迹的。有了這歷史因素,大家平日買餸煮飯,天時冷燒烤、打邊爐,都喜歡幫襯他,反而未必會去百佳、惠康那些大集團大超市。

(施培業示範烹調,猛地說要先開猛火鎖汁,再轉細火慢煎。)

「後街都有間佳寶,開咗兩、三年左右啦!但你兜過去睇吓,佢價錢仲平過我些少,生意都唔及我!」施培業說時瞇眼帶笑,臉龐爬上幾道皺紋,沒顯霸氣,倒見一份憨直,像農村鄉下人的表情。

(羊架先煎後切,才最原汁原味。$84/磅)

猛虎不及地頭蟲,出面具名氣的超市,入到元朗頓變陪襯,施培業承認,是街坊有情。「我哋呢啲叫街坊生意,入親嚟都係熟人,買完嘢問吓近況,所以我唔恨開店出九龍㗎,出到去冇人識我。」

(洋蔥豬扒滿是肉汁。$34/磅)

無疑這牡丹街老店,於六十三歲的他,已成一面舞台,人生價值都在此。記者來採訪,他自是興高采烈,連珠炮發作介紹。「你咪睇我只係間迷你超市,我哋主打肉類,凍肉、丸類、醃肉咩都有賣,全部自助式,人客鍾意自己嘛,愈佢就愈高興,好似玩遊戲咁,唔覺意又買多啲,大家都開心。」店子中央,整齊排列約三十盆醃肉,是招牌貨,備夾子、膠袋,長期圍滿一群人在選購。

他好生自豪,心血來潮,顧不了恤衫皮鞋襯圍裙異相,忙不迭架一台炊具,手一伸抓幾塊扒類,放平底鑊裏煎,自製宣傳花絮。

隨即惹來一陣起哄,街坊們好奇搭訕,「老闆,你賣廣告呀?」他喜孜孜眉開眼笑,「《飲食男女》嚟訪問我,介紹我呢度呀!」復又引發議論紛紛,一時喧囂嘈閉,鬧如街巷。果然元朗人還是最喜歡這份熱鬧沸騰。

(買餸時間,必定人迫人。)

有個小攤檔,農村孩童當販子。
施培業是在街市混大的。 1970年代,十來歲的他,因家貧輟學擔家,投靠親友來到合益街市,見那裏一片蓬勃繁盛,頓覺前途有所依憑。

早期合益街市所在的五合街

「我攞住三千蚊,就學人創業!幾百蚊俾租,再幾百蚊買部不鏽鋼雪櫃,仲有幾百,置貨源。當時識得人做凍肉批發,咪試吓攞貨賣囉,就係咁簡單。」

(拿個夾子,便可自由選購。)

他是汕尾人,兒時隨父母南來香港,開農場養雞過活,一直是農村孩子頭腦,純樸簡單,一下子轉來街市開檔子做買賣,吃盡苦頭。「畀人蝦梗有。新嚟新豬肉嘛!好似一籠雞咁,你放隻雞仔落去,都會啄你㗎!」他採忍字訣,以和為貴,一條心努力做生意,果真做出成績來,「我唔呃秤吖嘛!因為自己做細路,畀人呃得多,成日買貴嘢畀阿媽鬧,所以到自己賣嘢,一定唔呃人。」赤子之心,換來一群熟客,他檔子日益坐大,久而久之,欺負他的人,皆化敵為友。

(事業、人生建基於此,這棟樓他千金不賣。)

年少的他,如此這般漸次成長,成年後娶妻,再偕妻胼手胝足幹活,仍舊窩在同一檔子內,他極欲尋求掙錢新血路,「元朗有好多丁屋吖,後園、天台都可以燒嘢食,大棠再上,又有個燒烤郊野公園, 80年代啲人開始忙、懶整嘢食,我幫佢哋醃埋肉,點會唔受歡迎?」於是他開始鑽研醃肉,不時往當年胞弟經營的茶餐廳,進廚房偷師。一塊肉如何沖浸解凍,讓肉質暖和軟化,但不致過腍;如何按其品種部位,調香料混醃料,他金睛火眼觀察記牢,回去街市檔照辦煮碗,豬扒牛扒雞翼醃得香氣四溢,當堂大賣。

(切肉時會先剷走粗骨,避免上磅時太重,相當殷實。
凍肉切割好,隨即端出店前發售。)

豬扒、牛扒、雞翼,換來一棟樓。
口碑佳生意好,他開始積到點錢,便傳來清拆合益街市消息。「我住元朗消息好準!呢頭話拆街市,附近合財街嗰頭打樁,我就知係起新街市,但街市位得二百零呎,我呢檔生意起緊,肯定唔夠地方用。」他意屬牡丹街地面鋪,貪隔鄰左右俱濕貨商店,整天匯集買餸人潮。「我日望夜望,真係望到而家呢棟唐樓放售。即刻馬實個經紀,人家畀一個佣我畀兩個佣,志在必得……嗰陣我後生,真係好好膽!」他確實是膽搏膽,該處本不及牡丹街另一端暢旺,人人視之為街尾,惟獨他看好新街市開鑼,人流會逆向,這兒會變街頭,不惜使盡積蓄,借貸置下這當年市值千多萬的物業。時為 1989年,所費實不菲,為幫補供款,樓上幾層先放租,樓下千多尺地鋪,除了賣凍肉、醃肉,還着手兼賣糧油醬醋,圖擴闊收入。

如此一來,一闊三大,聘夥計、置來貨、燈油火蠟,跟往昔那二百尺街市檔,差天共地。他向妻子明言,一是大富大貴,一是賠掉所有。

(醃肉香料採老字號鴻聯,配方是老闆多年秘密,效果香濃。)

自此他愈加緊張出品,彼時大陸已改革開放,來貨質量反倒不穩,他轉向海外,「巴西豬扒,肉厚啲又鬆化啲;阿根廷西冷牛扒,比中國耕田牛嫩滑得多;雞翼我入過美國貨,而家入巴西,貪佢大隻、肉地夠。」採購一環,多年以來他堅持親自擔綱,「我同幾十個入口商熟晒,隨手一比,就知邊間平、邊間靚。

(沙嗲墨魚嘴,爽口煙韌。$40/磅
黑椒西冷牛扒,是老闆成名作。$42/磅)

市場上有咩新興品種,我又即刻知。」做門市須與時並進,近年人們燒烤,流行找特別食材,他亦順應,「豬頸肉、豬串骨、墨魚嘴,連羊架都有,成份包錫紙燒,食西餐咁!肉丸又話要爆漿,我哋搵台灣貨,內藏海膽、蟹子、芝士乜都有。」他選來貨,眼光是放諸全球,「禽流感、瘋牛症,邊個國家出事,馬上要向另一處入貨,仲要快,因佢一定漲價。油價跌,蘇聯盧布貶值,你估又有咩事?蘇聯人平日買好多美國肥牛、巴西雞翼㗎,佢哋撻訂,嗰邊咪有平貨執囉。」密底算盤滴水不漏,難怪賬面滔滔,財源滾滾。然而全盤生意,最令他提起勁的,並非這些。

(夥計們感情投契,開工時都是真心笑。)

挽高衫袖,叫賣聲此起彼落。
其實生意早上軌道,人亦已屆退休年齡。施培業大可撒手不管店務,蹺起二郎腿等收錢。但他顯然不愛此套,店子開晨早七點,他便和妻子每朝準時回來。

「我哋元朗鄉下人,慣咗早起身,人客天光嚟買餸,我咪天朦光開工囉。」

店子樓上有個寫字間,採購單、會計單一大堆,他上去處理完一輪,總愛跑下店面來,亮一亮相。

(醃肉銷情好,工場師傅整日手不停。)

街坊也好,街客也好,不論認識與否,一律落力招呼。「呢啲青衣柳,來貨時成米長㗎,我哋要自己切割!」「雞翼有好多款,椒鹽最香口,要辣可以買黑椒,如果細路仔食,就買蒜茸或者香蔥啦!」對方見他講解詳情,如數家珍,通常便會掏腰包購買。

(蜜汁金沙骨香中帶甜,不少人買來加餸。$34/磅)

這便是「叫賣」的威力,「我親口向佢推薦,佢梗心思思想試,第時變咗回頭客,又可以問番意見。」原來門口買賣成功法則,跟古往今來街市販子生存之道無異。

施培業正是享受這份存在感,事事拈手,才覺得是自己的事業。「呢個招牌係我親手湊大嗰喎!我肉赤佢仲多個肉赤我個仔呀!」

這份熱誠,他感染過許多人,第一個是妻子。

其妻名彭興華,比丈夫小八歲,當初嫁人,年僅十八,仍屬黃毛丫頭。「相睇時我淨係知佢賣嘢咋,點知結婚第四日,俾佢拉出嚟開工,咁就做咗三十七年。」彭興華是傳統婦女,嫁雞隨雞,沒吭一聲。養成習慣,如今在店內,她混在夥計堆中,照樣密密手執拾搬貨理貨,從沒擺老闆娘的架子。

(人客挑好貨品,老闆娘彭興華即搶着來招呼。)

店內夥計,都喜歡老闆夫婦,「佢哋對員工好好㗎!從來唔罵人,我哋返工冇氣受。」以為是恭維話,豈料阿清如是說,蠶姐、阿娟、英妹亦然。「我哋唔係叫事頭婆㗎,叫佢阿娘,親切啲;事頭就叫阿爺,跟佢兩個孫嗌!」主僕如家人,工作便投入,夥計之間常互相走位幫忙,做事時都是嘻嘻哈哈的。

(施培業兜轉半生,事業有成,沒辜負奮鬥。)

腳踏實地,便有好風光。
「有呢班夥計我好放心呀,日後我間店要點樣發展,佢哋都能夠配合。」
他此話是有解究的,他兒子施仲珉,三十來歲,正欲在這行業大展拳腳。作為父親者,早有心理準備隨時作後盾支持。

這兒子發展不算順遂,十來歲來施培記幫忙,年少疏懶,跟父親常生齟齬,轉行往外打工,也不如意。至幾年前結婚,施培業心忖兒子終須有份事業,便資助他創業,着他自己辦一家凍肉店。

為父者幾乎是無條件幫忙,出錢資助,張羅來貨,搭通人脈。待至萬事俱備,正式創業,才開出唯一一個條件。「我唔准佢用我施培記個名。要佢自己另開一個字號。」此舉背後有其用心良苦,「如果用我個名,咪等於我施培記開分店,佢生意一定好。但冇意思喎!阿爸畀一百蚊你,都唔夠自己賺到十蚊咁開心吖。」兒子縱然未必同意,亦惟有遵從父訓,自立門戶,取名祥利行。

(兒子施仲珉近年積極找新貨源,想做點成績給父親看。)

店開後父親仍不斷暗中幫忙,提意見、供來貨,只是從不往訪,街坊不知父子關係。祥利行開業頭半年,生意慘淡。兒子急了,問父親意見,「我叫佢執笠算數。」如此反而起了激勵作用,兒子不肯清盤,生意卻逐漸穩定過來。究其原因,當事人亦百思不得其解,「都係聽阿爸講,勤力啲囉,日日返去開檔、睇鋪,守咗一輪,生意就好。」祥利行選址元朗新街,人流比牡丹街旺,但競爭甚烈,同一條街,就有好幾家同類凍肉店。群雄逐鹿,像極他父親少年時代的舊街市。原來處境逼成,人便能激發起一股意志。

(就近一家祥利行,是兒子的努力成果。)

如今仍然年輕的施仲珉,急起發奮,為時未晚,「我舊年去咗德國一個美食展,識咗幾個歐洲肉食商,而家斟緊入黑毛豬、有機農場雞呢啲高級貨源。希望幫自己間店同阿爸間店,拓展一段新里桯。」修橋築路,身邊人做得多了,這次換他來當開拓者,路上光景會是如何?還待實地踏足才可分曉。

施培記食品超級市場
元朗牡丹街 11-13號地下/ 2477 2963/ 7am-8pm

Archived in
https://lihkg.com/thread/636534/page/12

Original source :
https://hk.lifestyle.appledaily.com/etw/magazine/article/20150116/3_17460655/街市人生-施培記食品超級市場-

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